日前,媒体报道南山一处豪宅在拍卖后因房屋存在租约,新业主与租户发生纠纷,继而发生新业主向组合家门口泼油漆、断水电等行为,警方表示已介入调查。

  业内人士猜测租户可能与原业主勾结签订假租约。律师认为,该事件问题的核心问题在于租约的真伪,竞买人可上诉法院由法院审查租赁合同是否真实有效。另外,广安居业投资总监张 杰表示,法拍房有风险,需提前做好调查,标的带租约一般建议放弃竞拍。

  回顾:租户遭泼油漆威胁,警方已介入调查

  近日,媒体报道一新业主“暴力清场”引起广泛关注。

  三年前,前业主王某生意失败无力偿还齐先生的债务,王某提出“以租抵债”的方式把房子租给齐先生,租期十年。今年3月,石某通过法院拍卖成为该房子的新业主。近日,石某为了收回房产,召集10多个社会闲杂人员上门要求齐先生一家即刻搬离,并伴有殴打、威胁恐吓、停水停电、泼油漆等行为,双方引发冲突。

  目前南山警方已介入调查,表示将对刷油漆等行为依法查处。(事件详细回顾戳这里:泼漆+恐吓,男子买了华侨城法拍房这样威胁原租客搬走)

  疑问:事件存疑点,租户系与前房东勾结?

  事件经曝光后,租户与新业主双方各执一词,不少网友纷纷表示事件存在疑点,甚至怀疑租户与前业主相互勾结,欲霸占房屋。

  业内人士A向笔者透露,房屋原业主为王某,根据深圳土地房产交易中心网站信息显示,托菲诺纯水岸四期S栋403房的租户为谢某,谢某与王某原为某财富教育机构学员,两人相交甚密。“从我们的角度看,这是个明显的假租约,”A表示。

  A还表示,以前也曾发生过类似的案例:曾有一位竞买人拍下带20年租约现代城华庭某房屋,在房产进行交接时,原债权人安排数个大汉进住房间,以有租约为由拒绝交接。“该竞买人曾率十余人进入房屋与大汉同吃同住,僵持不下,竞买人报警后警方认为是合同纠纷无法立案。最后只能私下谈判,竞买人花费数十万后才将事情解决。”

  律师:核心问题在于租约真伪,竞买人可上诉审查

  对于此事,深圳(信荣)房地产律师团队首席律师张茂荣告诉笔者,《合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。——“这就是买卖不破租赁原则的法律依据。”

  不过,最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中指出,规定“买卖不破租赁原则”有两种例外:一是房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;二是房屋在出租前已被人民法院查封的。

  通俗来讲,就是需要确定租赁合同的时间是在房屋被查封前还是被查封后、被抵押前还是被抵押后;被抵押前、查封前对新业主有法律约束效力,被抵押后、查封后对新业主无法律效力。

  所以,事件的核心问题就在于合同的真伪。但是,目前租户与新业主双方各执一词——租户称合同签订时间是在房屋被抵押前,新业主则认为合同签订时间是在房屋被抵押后。我们无法单方面确定合同的真伪。

  张茂荣表示,约在十年前有过这样的案例:租户与原业主签订的租赁合同时间是再房屋被抵押前,但是经过调查后发现合同上所留的联系方式在当时(合同显示的签订时间)并不存在,该联系方式是在合同签订后才存在的联系方式,因为可以判断出这是一份假租赁合同。

  从维护租户权益的角度出发,只要租户证明租赁合同是真实的,并且签订合同的时间在房屋被抵押前,新业主就应替代原业主继续履行租赁合同。

  从维护新业主的权益角度出发,也同样是要求租户与原业主双方提供真实的租赁合同,如果租户与原业主拒绝提供合同,新业主可上诉至法院由法院来审查租赁合同真伪。如果是假合同,那么新业主就不需履行租赁合同。

  不过,新业主采取不合法的手段来进行收房,租户同样可以将其起诉至法院要求赔偿。“新业主没有执法权,还是要通过合法的手段来维护自己的权益,”张茂荣说。

  广东华商律师事务所周争锋律师也表示,拍卖以后,不认可租赁合同强行收房,在法律意义上应给予否定性评价。但现在的问题是,租赁合同没有备案登记的情况下,原业主在拍卖过程中普遍不露面,租赁合同是不是真实合法有效,只有租客的一方陈述。因此竞买人可以提起诉讼,逼迫对方提供租赁合同的有关凭据,由法院审核真伪。

  4业内:法拍房捡漏需谨慎,建议提前做好调查

  上演这么一出,不少人对法拍房更加疑惑不解:法拍房那么复杂,我们还能好好捡漏吗?对此,广安居业投资总监张 杰表示,法拍房之所以低于市场价,是因为其存在各种各样的风险,但也并非所有的法拍房都“碰不得”,因此才能叫“捡漏”。

  “我们会提前做好尽调工作,就是事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。我们会帮客户把控风险、规避风险,适合的标的才会让客户去参加竞拍,比较复杂的(如带有租约)一般会建议放弃竞拍。”

  张 杰还表示,如果碰到这样的事情(上文的纠纷案例),最好通过法律途径解决,否则会让事情越演越僵,代价更大。“这也是非专业人士捡漏时经常碰到的问题。”

  最后,向大家安利一个好东西~!

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