中原集团创办人施永青先生中原集团创办人施永青先生

  深圳新浪乐居讯 (编辑 青青)日前,中原集团创办人施永青先生,就房企大规模进军二三四线城市的话题,接受了深圳新浪乐居的专访。

  施永青认为,有些二三线城市出现了开发量过大的情况,他担忧经济增速一减慢 地产供需矛盾会很突出 “有些一个大项目等于整个城市以前两年的开发量,”施永青表示,过去因为中国的经济增长得很快,所以这些危机以前都存在但是没有爆发,农村人口不断地到城市里面去生活,供应太多又慢慢地消化掉了。但是如果经济发展的速度一减慢,矛盾就会很突出了。

  施永青认为,随着限购扩展到二三线城市,进入这些城市的房企也面临越来越大的政策风险。房企的应对策略,应该是主动降价,否则政策可能越来越多。“现在中央要先把房价压下来,你压15―20%他才可以对公众有一个交待,你要是压不下来就麻烦,吃药不见效果,药会越开越多,越吃越多,所以我本来跟开发商说你赶快减价算了。”

  施永青表示,现在去二三线投资,保守一点好。“自己有用的才买,投资的有租金收入的才买。”

  对于房价走势,施永青认为,中国楼市的价格调整在第四季度会加快,先是新盘减价,接下来二手房也会减,预计今年房价将下降15%左右。

  以下是新浪乐居与施永青的对话:

  进军二三线城市有更大的竞争优势和空间

  【新浪房产】施先生您好,近几年来我们观察到很多的房地产企业他从一线城市杀入到二三线城市甚至四线城市,您认为当下房企进军二三线城市的目的是什么?

  【施永青】第一个因为在一些大城市发展得好的大的地产商,他在大城市发现竞争越来越激烈,他如果到二三线城市去他就有相对的优势,大城市做得比较多的他一般来说建筑的水平、产品的质素都比较好的,比如国际化的视野、又去香港外地去学习,无论从设计上也好、工作效率上也好,都比一些没有见过世面的小城市里的小开发商有优势。

  【新浪房产】他领先于二三线城市开发商。

  【施永青】小城市还在建旧式的房子,他一来就可以建一些比较新的设计,那就把客人抢过来了。所以他去的一个原因就是原来的大城市竞争比较激烈的,他为了发展的空间就去一些中小的城市到二三线的城市,到了二三线城市他发现自己的优势比较大,产品受欢迎的程度比较高,可以卖比本地的小公司更高的价钱,所以他就觉得这是一个机会。另外尤其是去年开始中央限购,资金流不进一线大城市了。一些中小城市的价格还在上升,大城市就没法上升了,就觉得那边的利润比例会比大城市高,所以就到了二三线城市去。

  提升二三线开发水平、小房企面临淘汰

  【新浪房产】您觉得大规模的这些一线的房企或者是著名的房企都涌到二三线城市的话他会对当地的市场带来一个什么样的影响?

  【施永青】一个是从好的角度去看是推进了房地产开发的水平,从这个产品的质素、施工的效率都会因而提升,这对二三线的城市也有好处。

  【新浪房产】从不好的角度来看呢?

  【施永青】不好的角度就是当然有一部分小公司被淘汰了。

  【新浪房产】当地的小公司就面临被淘汰的风险。

  【施永青】对,你跟着一起进步可以生存下来,你进步得比较慢就被人家淘汰了,人家的资本就比你多,技术又比你好,那你就不容易了。如果发展得极端的话变成可能有几个大的开发商把中国的市场都垄断了,现在是没有出现这个情况,但是也有一些开发商去了小地方无往而不利,所以他越做越大了,这两年有些大的开发商业绩增长挺多的。

  【新浪房产】万科都一千多个亿了。

  【施永青】以前是两三百个亿现在都过一千亿了。

  【新浪房产】二三线城市的房价上涨会不会和房企的大规模进入有关系?

  【施永青】关系有一点,因为他的产品质素比较高,他自然会要求高一点的价钱。所以你本来买的是普通货现在买的是精品,那价钱当然高了,把原来消费的潜力都一下子挖出来了。另外也有一个原因就是你限购了,这些钱本来是去买上海、北京、杭州的,现在没办法只能留在本地了,政策就把它留下来了。

  低消耗高产出房企将成市场主流

  【新浪房产】您刚才谈到影响,从一个行业整个大的趋势来说的话,这些房企从一线城市向二三线甚至四线城市的转移,是否代表着中国整个房地产行业的一个市场的转型?

  【施永青】这其实是一种好的现象,就好比一种植物,草原上的草有一种品种好的,生命力强的,他很快就占领所有的草原了,一些不好的草都被它淘汰了,所以这个在市场里面也是一样的,谁的生命力强就是谁能够更好地利用资源,低消耗高产出的公司,就变成市场的主流公司了,一定是这样的,尤其是现在中国一些基本的建设越建越好,全国一体化了,以前没有联系的时候只能单独去发展,现在一定是全国化的,走向全国化。

  【新浪房产】实际上就是一些比较优势的企业他会利用这种趋势全国扩张。

  【施永青】对。

  投资因素被抑制 开发商赚钱将越来越困难

  【新浪房产】您觉得从未来的几年来看,这种房企大规模进军二三线城市,会不会对中国整个房地产的走势产生影响?

  【施永青】现在影响地产走势的,主要是中央的政策调控,现在中央想整个房地产的发展速度降温了,另外就是要破坏房地产的投资功能,保留房地产的居住功能,这是中央的态度。

  如果投资上的需要被压抑的话,开发商赚钱就比较困难了,资金的流动也受到了限制。所以整个房地产界的发展没有前几年这么快了,从21世纪开始中国的房地产是大力发展,到了这两年是政府认为发展的速度过快,影响了其他行业的发展,社会资源错配,大家都去做房地产,很多企业都去做房地产房企本业。一个城市这样做没问题整个国家这样做就有问题了,不能够有钱赚就做,有些科技的发展、环保、科技、创新都要搞的,但是它们赚钱都没有房地产快,所以大家都不做都去炒房了。

  所以现在要打击炒房,不要说炒了投资也不可以。那你开发商还风光什么,没有你风光了,除非这个政策执行不到位,如果到位的话你们的好日子就要完了。

  开发商应对政策是为人民服务

  【新浪房产】这时候开发商有什么比较好的应对政策吗?

  【施永青】应对政策就是为人民服务,不能够为赚钱服务了,你要为人民服务,还觉得乐在其中还有兴趣做下去。否则的话你赚钱一定没有以前这么快了。他的投资因素被压抑了嘛。

  【新浪房产】赚钱没以前那么快那么容易了。

  【施永青】赚钱主要是靠房价上升,不是靠你建得好与否,中间开发过程的增值其实不高的,你主要的增值是社会资金流通流进来造成的,不是因为建得快建得好。当然这个只是使他比其他的开发商做得更好的因素,不是赚不赚钱。不好的开发商这两年也赚钱的,因为是地价上升造成的。所以开发商今年就是他赚大钱,也不代表以后赚大钱,所以对开发商的股票,我自己就不敢买了。

  【新浪房产】您也买一些股票是吗?

  【施永青】也有买一些,但是我主要不是做股票的。

  房企进军二三线城市政策风险大 投资者需谨慎

  【新浪房产】这些房企进入二三线城市的话会不会也存在一些风险?比如市场上的风险或者是一些政策上的风险。

  【施永青】政策上的风险比较大的,我说他们的竞争能力应该比地方的小公司好,但是现在政策可能连二三线城市也要限购,压抑投资。

  【新浪房产】就是说主要是政策上的风险。

  【施永青】限购扩展到二三线城市,能否慢慢变成制度化,这个要看中央什么样的力度了,也要看中央政府和地方政府的博弈了。地方政府其实很想保留房地产的投资功能,他才可以卖地赚钱,才可以有钱搞医院、搞桥梁、搞基本建设,自己政府的财政也比较健康,还有以前贷的款可以有钱还,否则的话就会出问题。

  所以中央也要面对很多具体的问题,现在中央要先把房价压下来,你压15―20%他才可以对公众有一个交待,你要是压不下来就麻烦,就好象他病了认为吃的药没有效,你给他吃了一批药,不见效果,又给他多次几次药,药越开越多,越吃越多,所以我本来跟开发商说你赶快减价算了。

  【新浪房产】减价就不会有后面的药了。

  【施永青】否则开这个药,还要给你长期吃你就麻烦了。

  经济增速一减慢 地产供需矛盾会很突出

  【新浪房产】我去过一些省会城市,开发量都特别大,真的有这么大的需求吗?会不会也是一些泡沫?

  【施永青】有些城市的确出现了开发量过大的情况,有些一个大项目等于整个城市以前两年的开发量,这个钱你赚了其他人都死掉了。你开发出来都是放在那里空着,对社会的资源也是浪费。现在有人有钱买,但是有没有人住,是不是社会大众的需要很难说。因为现在中国的问题是资本增值的速度比新生的需求快嘛,大量的资金没出路,所以他有些也去买房子。

  【新浪房产】有人买但是说不定以后没人住。

  【施永青】对,以后买了租不出去没有收入以后房价也会掉下来,也会造成金融危机,还有银行贷款的坏帐。因为有些开发商也是贷款来做的,没法还了就会出现金融危机。

  现在的情况是地方政府很想大型的开发商进来,问他要地一要就要一大批,本来两年才能够卖出去的地一个大开发商来就把他要了,对于政府,很多的问题一次性解决掉了。但是如果这栋房子建出来是卖不出去的,那你将来就麻烦了。

  【新浪房产】埋下危机的种子。

  【施永青】但是因为中国的经济增长得很快,所以这些危机以前都存在但是没有爆发,就是经济增长两位数字,农村的人员不断地到城市里面去生活,供应太多又慢慢地消化掉了。但是如果经济发展的速度一减慢,矛盾就会很突出了。

  现在投资保守一点好

  【新浪房产】如果从普通购房者或者是普通投资者的角度来说,您觉得去二三线城市投资房产还有没有空间,或者说二三线城市的房产有没有投资价值?

  【施永青】其实我觉得现在保守一点好一点。自己有用的才买,投资的有租金收入的才买。

  【新浪房产】为什么?因为政府政策打压得很厉害。

  【施永青】因为你政府的方向现在很明显不想你投资,现在还没有说你投资房地产的是地主要把你斗垮,起码不怎么喜欢你投资。

  第四季度降价会加快  今年房价下降15%

  【新浪房产】您能不能给我们预测一下接下来今年下半年房地产的走势和您对明年房地产的判断?

  【施永青】价格调整在第四季度会加快,第三季度现在已经开始了,有些地方已经开始出现了价格调整但是不全面,只是有一部分开发商愿意减,二手市场就减得比较小,但是我认为先出现的应该是新盘减价,新盘减价一段时间二手的也会减一点,减的速度不会有这么快。因为以前一手的价钱比二手有一个差不多有20-30%的溢价,所以一手房跟二手房的差价会慢慢拉近,基本上往下调的机会会比较大。

  【新浪房产】明年您怎么看?

  【施永青】明年就是看中央政策会不会松一松,今年我看不会松。

  【新浪房产】今年看不到松的迹象,明年再说?

  【施永青】现在有一个变速就是国际的金融危机又出现了新风暴,如果风暴越来越恶化了,那中央可能被逼要松一松,但是如果这个金融危机过去了、解决好了,他不一定松。如果情况转坏中国的开发商反而有机会吐一口气。

  【新浪房产】又要靠世界金融危机来救命了,跟2008年一样。

  【施永青】对。危机严重了中央可能松一松手。

  【新浪房产】如果危机就是现在这个样子的话您认为目前还不会松?

  【施永青】不会松,现在暂时没有看到迹象,现在看到的情况就是利息不一定加上去了,存款准备金也不会加。

  【新浪房产】可能不会更紧了,但是要松的话也看不到松的迹象。

  【施永青】松一松的条件就是房价尽快降下来,降得不够快就松不下来。

  【新浪房产】上次和您聊的时候您讲到一个观点,觉得今年房价可能会下调个15%左右,现在您还维持这个判断吗?

  【施永青】我还维持这个判断,现在没出现的话第四季度会出现。

  【新浪房产】大概也是降15%左右是吗?就是一成到两成之间。    【施永青】是的。