证券时报记者 唐曜华

去年四季度居民个人向银行申请住房按揭贷款还是“一贷难求”的局面,等待银行放贷通常需要等1个月甚至数月。时至2012年,随着年初银行贷款额度趋于宽裕,加上楼市成交量大幅萎缩,房贷供需关系已变成供给大于需求。一些银行财富管理中心负责人在接受证券时报记者采访时称,目前银行面临的新难题是有房贷额度但贷款放不出去。

房贷业务需求萎缩

受春节期间成交低迷影响,今年1月份楼市成交量创下地量。据中国指数研究院监测的40个城市数据,今年1月份逾八成城市的楼市成交面积下降,有13个城市跌幅超过50%,深圳就是其中之一。今年1月份深圳共成交住宅1372套,成交面积12.129万平方米,创出2010年6月份以来的新低,其中成交面积环比下降57.02%,同比下降64.92%,亦较去年春节所在月份(2月份)降20.43%。

“今年1月份,受深圳楼市成交量大幅下降的影响,我们银行的收单量也下降不少。”某股份制银行深圳分行个贷经理称。

由于房贷业务需求明显下降,另一家股份制银行深圳分行财富管理中心负责人则告诉记者,目前银行面临的问题不再是去年遇到的房贷额度不够导致放款难和放款慢的问题,而是银行拥有住房贷款额度,却难以把房贷投放出去。整体来看,目前无论是一手房还是二手房,成交量都太少了。

此外,记者也从一些国有银行和股份制银行处了解到,由于房贷业务量明显减少,现在等待银行放款根本不需要再排队,银行放款速度已明显加快。

中介暗使花招降首付比例

面对楼市成交量大幅萎缩,一些地产中介为了吸引更多人买房,在降低贷款成数方面亦积极寻求突破办法。记者获悉,购房者徐先生近期就通过中介的帮助,成功以两成多的首付比例从银行获得住房贷款,如愿以偿买到了深圳市南山区星海名城的一套房子。这套房产的成交价为170万元,徐先生仅交了40多万元的首付款。

据记者了解,地产中介降低贷款成数的方法是做高房产评估价。比如一套成交价330万元的房产,中介找一家评估价偏高的评估公司给出400万元的评估价,在银行按照贷款成数七成放款后购房者可获得280万元贷款。在此之下,购房者实际仅需交50万元的首付款。

不过,通过做高评估价降低首付比例也需要付出成本。“首付款减得越多意味着需要将评估价做得越高,那么需要支付的额外费用也就越高。额外费用主要支付给评估公司、银行,并与评估价做高的幅度挂钩,亦即评估价高出成交价越多,额外费用越高。通常这笔费用在1万~2万元左右。”中原地产一位工作人员告诉记者。

中原地产这位工作人员也表示,并不是所有的房产均可做高评估价。评估价能高出成交价多少取决于房产的实际情况,具备房产价格水平中等、楼龄不长等特点的房产才有空间做高评估价。而评估公司做高评估价后还需要银行认可这一评估价并以此为基数发放贷款。据称,目前能接受较高评估价的主要是小银行,大银行尚未放松评估环节。