这里我非常想谈一下我们金地在华北区域的发展,今天我们总裁也非常支持华北区域的发展,亲自光临了我们这样一个会议的市场,按照整个集团公司对整个华北区域的发展和战略规划来讲,是希望我们能够在三到五年有这样的布局:第一继续坚持北京的市场份额,三到五年北京市场会占到整个华北区域的40%到45%,目前我们天津市场占到区域40%到45%的份额,因为山东占到10%,今后三到五年我们的比例关系会做一个调配,天津市场占到30%到40%,山东占10%到15%,河北占5%到10%,整个大的环渤海区域都是北京区域,未来的三到五年在现有的北京、天津、烟台的基础之上,我们会陆续进入济南、青岛、秦皇岛、石家庄、唐山、呼和浩特这些城市,按照整个公司的计划来讲,我们在今年在华北区域新增的项目有四到六个,明年有五到八个,按照这样的割据发展,到明年的华北区域销售额会突破百亿,后年整个华北区域销售额会占到150亿到180亿的规模,我们的规模基本上占到集团整个份额的20%到25%,这是我们整个区域发展的格局,谢谢。

 

中国经营报的记者,第一个问题您刚刚提到了金地和瑞银的合作,07年金地和ING有合作,也投了一些项目,现在我们和ING的合作现状怎么样?现在和瑞银合作的项目和当时和ING合作的模式上有什么不同?这两家合作项目里面有没有排它性?我们在市场上听到传言说金地有可能在香港市场重新上市,这是不是我们金地正在考虑的事情?谢谢。

黄俊灿:我们之前跟ING合作了两个项目,合作的方式是ING在中国有一个房地产基金,它是用这个基金投到我们的项目上,这个基金是由ING自己来管理的,它更多的是财务投资人的角色。我们跟瑞银是基金的共同管理人,我们一起发起了一只美元基金,我们的身份是基金管理人,第二个是基金可以投金地的项目也可以不投,这是区别。目前ING合作的两个项目基本上都退出了,瑞银这个基金刚刚起步,因为瑞银这种合作方式跟ING合作方式相比更紧密一些,我们今后在这方面合作更深入一些,规模也更大一些。

    第二个问题香港资本市场的问题,我们一直在关注香港的资本市场,我们觉得香港的资本市场比较市场化,如果能够在这个资本市场有一些作为的话,应该说对我们发展的业务是有帮助的。之前大家也看到金地公告过,我们收购了香港的一个公司,在香港证监会审批过程中有一些技术问题,这个事就搁下来了。我们一直在寻找这样的机会,我们还是希望将来在香港市场获得一些融资的结构和品牌,总体来讲是希望通过这样的品牌夺我们的商业地产的项目,这是我们的设想,谢谢!

 

您好我是新京报的记者,张总刚刚给我们描述了一个华北区域的蓝图,想知道今年的华北区域的发展规划。今年整个金地在华北有多少在售?在集团里面是怎么样的比例?第二个问题请问黄总,您能不能介绍一下今年1到8月份在全国的销售均价比之前预计的降低了多少?下半年会不会继续调价?会调多大幅度?

张晓峰:目前我们在北京运作的项目有仰山,马上我们在九月份即将开盘的还有一个朗悦,这个项目是在房山的核心去,容积率是1.6,小区超过35万平米。目前我们在天津在销售的山之峰项目,这是一个城市的中段项目,另外还有紫乐府,这也是我们集团公司在全国非常高端的一个私家系列的项目,另外还有一个紫云亭,整体是一个城市中心的高端房子,第四个天津项目是团博湖(音)是在天津非常核心的一个中央别墅区,离天津市区有一段距离,类似于深圳的高尔夫,还有上海的佘山,我们的占地面积超过了1500,容积率是1.55,这个项目是非常不错的。另外我们在烟台核心区,非常高级的澜悦项目,我们预计在下个月开始销售,开盘突破接售率85%以上,今年华北比去年销售额提高70%以上,这个增速是超过集团平均水平的,去年整个金地集团280亿的销售额,我们北京区域占17.1,今年预计占16%到18%,我们明年的份额基本上能占到18%到22%,我希望最终能占到集团25%上下。

 

我是来自精品购物指南的记者,问一下宋总关于产品层面的问题,咱们的产品分成四个系列,这四个系列具体是怎么样的情况?北京的朗悦和仰山是哪个系列?

宋涛:四个系列的情况,我想讲一下划定的规则,首先金地认为从客户群的角度讲,客户的价值观和需求是多样化的,因为其实在座的每一个人对产品或者对美的理解不一样,需求不一样,有的人喜欢小子一点,有的人喜欢尊贵一点,有的人喜欢自在逍遥一点,有的人喜欢低调一点,客户群的需求不同,我们可以分成若干种典型的类型,这样一种客户细分的方法,在汽车业和国外的房地产业有先进的方法。金地把客户群分成若干个客户群体,每个客户群体有典型性的需求和价值取向,这样对金地做产品系列提供了前提条件,我们的每个产品系列都针对这某一类有典型的价值取向和需求特征来打造的。很多企业在做产品系列,有些是从产品本身说什么系列的,比如这个风格是什么系列,那个风格是什么系列。而金地的系列是以客户特征作为前提划分条件,这在一定条件下也反映金地引领人们生活,在产品划分的逻辑上有一定的划分。

    北京是朗悦项目和烟台的澜悦都是属于四个项目里的名仕系列的项目。

 

黄俊灿:从上半年的环境来看,我们实现的均价跟预期的均价相比有所下降,在产品的结构当中,我们的相对便宜一点的刚需的房跑得快一点,高端的房跑得慢一点,原来我们预计上半年高端的房也能走一些,结果走的速度下降了,所以总体的均价低一点。但是如果看单个楼盘的均价是否有变化,从我自己看到的角度来讲,我们今年这些房子基本上还没有做一个降价销售的动作,基本上都是维持原来的价格,只是涨价变得相对谨慎了一点。

您说的预期有所下降,能透露一下结构吗?

黄俊灿:下降的比例是按照结构构成的,数字也没有太大的参考价值,真正看放假变化是看同一个楼盘,同样一个物业类型的价格有没有波动,如果看一盘子的价格主价和均价,总的销售除以总的销售面积没有太大意义。

下半年金地针对高端盘销售速度变慢有没有对策?

黄俊灿:对于我们来讲,这种高端盘第一根据目前的情况做一些调整,首先能够更多地把自己的产品打造得更好一点,看看目前的这种高端的客户被限购的情况下,真正买我们的房子的人需求是什么,要有针对性地把我们的楼盘做一些我们应该做的事情。第二是对整个高端盘的开发结构我们会放缓一些。

 

各位好我是搜 房网记者,我想问一下张总或者黄总,从金地格林小镇到仰山,都带领过业主做一些慈善活动,我想问一下出发点是什么?取得了什么样的成效?

黄俊灿:确实,在现在社会发展过程中的不平衡是一种主流,我们可以看到一、二线城市发展不平衡,一线城市的城区和郊区发展不平衡,老百姓的富裕程度都不平衡,甚至沿海省份的发达地区和不发达地区都有很多不平衡,我们希望做的事情是能够让那些相对落后的地方,通过我们自己的一些行为,希望和我们有这些共同想法的业主们能够帮助这些地区的小孩。我们集团每年都会做这样的活动,我们有一些地区公司也自己捐赠了希望小学,有一些地区公司没有建希望小学,但是他们会定期做一些捐助。今年我们集团层面做了一个网球的慈善基金,我们从甘肃高原这些落后地区的孩子带到深圳去读书、学习、练习网球,我们请了世界最好的教练培养他们,希望通过这些事情改变这些孩子未来的命运,也希望推动我们国家的网球事业的发展。我觉得慈善只是我们金地社会责任的一方面,还有非常非常多的其他方面,我们也都在做。

 

我是金华时报的记者,金地也在增加商业比重,在全国角度来看,商业地产出现了零售商争抢、招租困难的情况,也有观点认为大量的开发商集体地进入商业地产可能是低估了商业地产的难度,我想问一下金地有没有在商业地产开发方面的经验跟大家分享?谢谢。

黄俊灿:在我的概念当中,商业地产并不是做零售的才是商业地产,所有的持有经营的物业,原来用租金收入来作为投资回报的地产统称为商业地产,包括零售、办公、酒店包括持有经营的养老住宅等等。你刚才提到的这些更多的我认为是零售业出现的现象。我觉得做商业地产确实跟做住宅不一样,不能用做住宅的思维做商业地产,因为它确实是长期投资。我们相信金地是可以做好它的,因为我们现在也从社会上招聘这些有工作经验和能力的人加入到金地来,再加上我们金地本身也有很强的学习能力,我想我们再去投资商业地产的时候会考虑好商业地产的竞争状态和业态组合等等问题,谨慎而又不失进取地把商业地产发展起来。最困难的是拿地,拿到合适的地才能做好商业地产,因为都是地产,不管是住宅还是商业地产,地段最重要。

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